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住房贷款证券化窗口开启8万亿流动性或涌入资本市场

发布时间:2020-07-20 16:51:39 阅读: 来源:电缆桥架厂家

日前,国务院法制办正式公布《住房公积金管理条例 (修订送审稿)》,公开征求社会各界意见。其中提出,“经住房公积金管理委员会批准,可以按国家有关规定申请发行住房公积金个人住房贷款支持证券”,一时之间引发业界热议。

市场分析人士指出,去年的“930新政”,已经明确支持商业性房贷实施资产证券化。而此次这项看似不起眼的条款,实际上为公积金贷款的资产证券化打开了政策窗口。这对于打开我国信贷资产规模中占比高达12.5%的个人住房贷款的证券化大门,撬动其他住房抵押类贷款的证券化无疑具有极为重要的意义。

公积金资产证券化开闸

在中央财经领导小组第十一次会议上确定“化解房地产”的方针之后,住房公积金条例的修订工作开始启动。而在最新发布的《住房公积金管理条例(修订送审稿)》中,最为重要的内容之一就是通过发行公积金贷款资产证券化,盘活公积金存量,帮助更多的购房者获得低息贷款。

根据《修订送审稿》第三十条规定,“住房公积金管理中心经住房公积金管理委员会批准,可以按国家有关规定申请发行住房公积金个人住房贷款支持证券,或通过贴息等方式进行融资,融资成本从住房公积金增值收益中列支”。另外,也可以将住房公积金用于购买国债、大额存单;以及用于购买地方政府债券、政策性金融债、住房公积金个人住房贷款支持证券等高信用等级固定收益类产品。

对此,业内普遍认为,此举将打通住房公积金与资本市场之间的通道,使得住房公积金管理中心可以从资本市场源源不断发行债券等获得资金,公积金管理中心可以把募集来的资金再贷款给符合公积金贷款的个人购买住房,也可以用来购买地方政府债券、政策性金融债等实现资产的保值增值。

长期以来,一边是银行房贷利率高、放款难,另一边却是数万亿元的公积金沉淀资金。数据显示,来自中信建投证券的数据显示,截至2015年7月底,全国住房公积金缴存余额3.97万亿元,贷款余额2.88万亿元。虽然沉淀资金庞大,但是投资渠道狭窄且投资收益较低,导致部分省市已经面临无法为缴存者发放住房公积金贷款的可能性。在此背景下,拓宽投资渠道、提高贷款流动性是必要之举。

据了解,住房公积金个人住房贷款资产证券化,就是将公积金中心持有的缺乏流动性但能够产生可预测的稳定现金流的个人住房抵押贷款组成资产池,以资产池所产生的现金流作为偿付基础,通过风险隔离、现金流重组和信用增级,在资本市场发行资产支持证券的结构性融资。这也意味着,经过资产证券化,或能够激活住房公积金信贷资产的存量。

“市场不买账”成为隐忧

虽然我国曾在2005年推出个人住房贷款资产证券化试点。当年3月,建设银行(601939,股吧)发行个人住房抵押贷款证券“05建元1期”,两年后又发行“07建元1期”。随后美国次贷危机爆发,为了避免受到国外金融危机的不良影响,我国在2007年暂停了上述试点。

记者调查发现,虽然早在2005年就有银行开始尝试个人住房抵押贷款证券化,但在2007年第二单住房抵押贷款证券化发行之后,再无银行涉足。直到时隔七年后,2014年7月,中国邮政储蓄银行发行的“邮元2014年第一期个人住房贷款支持证券化产品 (RMBS)”在全国银行间债券市场招标成功,住房抵押贷款证券化才再次启幕。

与此同时,就在2014年9月30日,央行、银监会正式发文指出,鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券(MBS)等措施筹集资金。同日,住建部、财政部、央行亦联合发布《关于切实提高住房公积金使用效率的通知》提出,有条件的城市要积极推行住房公积金个人住房贷款资产证券化业务。

随后,武汉(楼盘)、盐城(楼盘)、湖州(楼盘)、常州(楼盘)等纷纷出台证券化试点业务,其中,今年6月30日,武汉住房公积金中心通过发行“汇富武汉住房公积金贷款1号资产支持专项计划”,也是全国首单住房公积金贷款资产证券化产品。而8月初常州以个人住房公积金贷款为基础资产的资产支持证券成功发行,总融资额度为6.19亿元,也成为目前国内公积金行业资产证券化的单笔最大融资额。

在中信建投证券分析师看来,房贷资产证券化最大意义就在于,通过资本市场募集资金,增加资产池的规模,增强资金流动性。“出于解决贷款资金供应紧张的角度,各地住房公积金管理中心未来将顺应国家政策,陆续展开类资产证券化或资产证券化的房贷运作,对住房公积金注入流动性。”

根据央行数据,截至2014年底,我国个人购房贷款余额为11.5万亿,公积金贷款余额为2.55万亿。有估算指出,如我国资产证券化率能够达到50%,即可共提供7-8万亿的流动性。

但从现实的角度来看,除了做好充分的风险防范准备之外,解决长期限贷款产品定价问题也是重启住房贷款证券化需要跨越的一道门槛。以“邮元2014年第一期个人住房贷款支持证券化产品(RMBS)”为例,A档产品加权平均期限约为4年,利率价格区间为5.3%-5.8%;B档加权平均期限约为10年,利率价格区间为6.3%-6.8%。

然而,利率市场化进程正在加快的当下,考虑到当前同期限利率债、信用债的市场价格,流动性溢价和信用溢价等因素。房贷资产证券化产品,特别是公积金房贷资产证券化产品的收益率必然会被压低,“市场不买账”,也成为业界目前共同的担忧。

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